Προσύμφωνο πώλησης ακινήτου

Δεν είναι λίγες οι φορές , κατά τις οποίες, πλείστοι καλόπιστοι πολίτες αποφασίζοντας να κάνουν τα πρώτα τους βήματα στην αγορά ακίνητων στην ελληνική επικράτεια , τυγχάνει να πέφτουν θύματα κακοπροαίρετων επιτήδειων. Στην πράξη περισσότεροι από τους εν λόγω επιτήδειους, καταφέρνουν να εξαπατούν τους ενδιαφερόμενους που δε έχουν συμβουλευτεί τον δικηγόρο τους καταρτίζοντας προσύμφωνο πώλησης.

Το προσύμφωνο πώλησης ακινήτου, είναι μια ενοχική υποσχετική δικαιοπραξία με την οποία ο εμφανιζόμενος ως ιδιοκτήτης και πωλητής του ακινήτου –κατ’ουσίαν- υπόσχεται στον αγοραστή πως θα παρασταθεί ενώπιων του συμβολαιογράφου και θα υπογράψει το τελικό συμβόλαιο πώλησης.

            Διακρίνουμε εν προκειμένω, πως,

1)    Με το προσύμφωνο δεν καταρτίζεται οριστικό/τελικό συμβόλαιο με το οποίο δύναται να αποκτηθεί κυριότητα για ενδιαφερόμενο ακίνητο.

2)    Τηρείται αυστηρώς ο συμβολαιογραφικός τύπος , όπως επιβάλλει ο Αστικός μας Κώδικας.

3)    Δίδεται υπόσχεση πως ΘΑ καταρτιστεί η δικαιοπραξία- και κατ’αυτόν τον τρόπο δεν αποτελεί τίτλο κτήσης κυριότητας και έτσι

4)    Δεν αλλάζει η νομική κατάσταση του ακινήτου.

5)    Δεν εγγράφεται στο Υποθηκοφυλακείο/Κτηματολογικό γραφείο, καθ’ότι δεν απαιτείται τήρηση του όρου δημοσιότητας.

Το προσύμφωνο ενέχει θετικά χαρακτηριστικά. Δηλαδή, με την κατάρτιση του ο πωλητής δεσμεύεται ενοχικά και έτσι μπορεί ο εν δυνάμει αγοραστής να προστατευτεί δικαστικά. Επίσης, αποτελεί και μια μορφή εξασφάλισης του ενδιαφερόμενου ως προς τις προθέσεις του πωλητή- ότι ενδιαφέρεται όντως να πωλήσει το ακίνητο.

Όμως, στην πράξη ο τυχόν κακοπροαίρετος πωλητής, δεν εμποδίζεται να καταρτίσει περισσότερα του ενός προσύμφωνα πώλησης για το ίδιο ακίνητο.

Επιπρόσθετα, το προσύμφωνο δεν αποτελεί νόμιμο τίτλο κτήσης κυριότητας και κατ’αυτόν τον τρόπο ο ενδιαφερόμενος αγοραστής δεν ¨αγοράζει¨ το ακίνητο που τον ενδιαφέρει.

Έτσι ο ενδιαφερόμενος αγοραστής , θα πρέπει να γνωρίζει πρωτίστως, πως, για να αγοράσει ( να αποκτήσει κυριότητα) το ακίνητο για το οποίο εκδηλώνει ενδιαφέρον υπάρχει ένας και μόνο τρόπος στην ελληνική έννομη τάξη. Αυτός είναι, με συμβολαιογραφική πράξη μεταβίβασης του ακινήτου και την μεταγραφή αυτής στον Υποθηκοφυλακείο ή κτηματολογικό γραφείο της περιφέρειας στην οποία ανήκει το ακίνητο. Δεν γίνεται να αποκτήσει κυριότητα με κανέναν άλλο τρόπο, στην Ελλάδα· ούτε με υπογραφή εγγράφων ενώπιων δικηγόρου εξωτερικού, ή ελληνικής προξενικής αρχής ούτε με την καταβολή χρημάτων για ιδιωτικά έγγραφα που αναγράφουν πως μεταβιβάζεται η κυριότητα, ουτε με προσύμφωνο πώλησης.

Σε περίπτωση που ο κακόπιστος πωλητής καταρτίσει, περισσότερα του ενός συμβόλαια μεταβίβασης κυριότητας για το ίδιο ακίνητο, κυριότητα αποκτά ο αγοραστής που θα μεταγράψει πρώτος το συμβόλαιο στο Υποθηκοφυλακείο/Κτηματολογικό γραφείο. Τηρείται δηλαδή, χρονική προτεραιότητα.

      Πρέπει σε αυτό το σημείο να λεχθεί επίσης πως, με το προσύμφωνο, δεν εμποδίζεται ο πωλητής να βαρύνει το ακίνητο με υποθήκη ή/και άλλα βάρη στο μεσοδιάστημα μεταξύ κατάρτισης του προσυμφώνου και του τελικού συμβολαίου μεταβίβασης της κυριότητας- έτσι απαιτείται εκ νέου έλεγχος του ακινήτου σε αυτές τις περιπτώσεις.

            Αυτό που κάθε ενδιαφερόμενος αγοραστής θα πρέπει να έχει κατά νου, είναι πως το προσύμφωνο  πώλησης, αποτελεί ένα πολύ καλό και λειτουργικό εργαλείο, με το οποίο μπορεί να μεθοδευτεί η εύρυθμη μεταβίβαση του ακινήτου παραμετροποιώντας γραπτά τις επιθυμίες αγοραστή και πωλητή. Ο ενδιαφερόμενος θα πρέπει να έχει υπόψιν πως δεν αποκτά κυριότητα του ακίνητου με αυτό τον τρόπο, αλλά ότι εξασφαλίζεται επαρκώς ως προς το τίμημα και την δυνατότητα της μελλοντικής απόκτησης του ακινήτου εφόσον υπογραφεί και το τελικό συμβόλαιο μεταβίβασης κυριότητας.

                                               

Θωμάς Θεοδωρακόπουλος

                                                                                    Ασκούμενος Δικηγόρος Αθηνών, LLB

                                                                                                Thomas.Theod@Gmail.com